PAJAK

日本語

Pajak atas Sewa Apartemen di Indonesia

"PPh 10%" di kontrak atau penawaran sering membingungkan: jumlah yang dibayar ke pemilik, total biaya perusahaan, dan pajaknya tidak cocok saat dijumlahkan. Di halaman ini Anda bisa memasukkan harga sewa dan melihat perhitungannya langsung.

Tiga hal yang perlu diingat

  1. 1
    10% dihitung dari total sewa dalam kontrak

    PPh 4(2) Final adalah 10% dari nilai sewa bruto (termasuk pajak), bukan dari jumlah yang diterima pemilik.

  2. 2
    Jika harga yang ditawarkan adalah net, pajaknya ±11,1%

    Jumlah net pemilik = 90% dari bruto, sehingga pajaknya 10% ÷ 90% ≈ 11,1% dari harga net. Jika net dikali 10%, hasilnya kurang.

  3. 3
    Hitung dari total setahun (seluruh masa kontrak)

    Jika dibagi per bulan lalu dibulatkan, totalnya bisa selisih beberapa sen atau rupiah. Hitung dari total, angka bulanan hanya sebagai perkiraan.

Coba dengan harga sewa Anda

Masukkan harga sewa — jumlah untuk perusahaan, pemilik, dan kantor pajak langsung dihitung.

Harga sewa yang ditawarkan pemilik adalah
 

Rincian total sewa dalam kontrak (bruto)

Total sewa dalam kontrak (bruto)
Total 12 bulanPer bulan (perkiraan)
Total sewa dalam kontrak (bruto)USD 26,666.67Per bulan (perkiraan): USD 2,222.22USD 2,222.22
PPh 10% (disetor perusahaan ke kantor pajak)USD 2,666.67Per bulan (perkiraan): USD 222.22USD 222.22
Diterima pemilikUSD 24,000Per bulan (perkiraan): USD 2,000.00USD 2,000.00
Total biaya perusahaanUSD 26,666.67Per bulan (perkiraan): USD 2,222.22USD 2,222.22

⚠️ Kesalahan hitung yang sering terjadi

  • Jika harga sewa dikali 10%, hasilnya USD 2,400. Pajak yang benar adalah USD 2,666.67, jadi kurang USD 266.67. Ini karena 10% dihitung dari total yang sudah termasuk pajak.
  • Pajaknya setara 11.11% dari harga yang ditawarkan.
  • Jika dihitung per bulan lalu dibulatkan dan dikali jumlah bulan, hasilnya USD 26,666.64 — selisih USD 0.03 dari perhitungan total. Sebaiknya invoice dan kontrak memakai angka total.

Alur uang (jika penyewa adalah perusahaan)

Perusahaan tidak membayar seluruhnya ke pemilik: 10% dipotong dan disetor sendiri ke kantor pajak. Sebagai bukti, perusahaan memberikan Bukti Potong kepada pemilik.

Kenapa jumlahnya terasa "tidak cocok"

10% dikalikan ke harga yang ditawarkan

Pajak adalah 10% dari total. Jika harga yang ditawarkan adalah net, pajaknya ±11,1% dari harga tersebut (lihat simulasi di atas).

Dibagi per bulan lalu dibulatkan

Contoh: net USD 2.000/bulan → bruto USD 2.222,22 × 12 = USD 26.666,64. Dihitung per tahun: USD 26.666,67. Selisih beberapa sen ini karena urutan perhitungan, bukan karena salah satunya keliru.

Sewa dalam USD, pajak disetor dalam rupiah

Pajak disetor dalam rupiah dengan kurs yang ditetapkan Menteri Keuangan (Kurs Menteri Keuangan, diperbarui mingguan). Kurs ini berbeda dari kurs bank, sehingga nilai rupiahnya bisa berbeda tergantung tanggal pembayaran.

PPN 12% dan 11%

Tarif PPN menurut undang-undang 12%, tetapi untuk jasa seperti sewa DPP-nya 11/12, sehingga beban efektifnya 11%. Jika dihitung 12%, hasilnya terlalu besar.

Perbedaan jika pemilik perorangan atau badan

Pemilik perorangan

PPh 10%
Dipotong oleh perusahaan penyewa dan disetor via CoreTax. Pemilik biasanya meminta Bukti Potong.
PPN
Pada umumnya tidak dikenakan (kecuali pemilik adalah PKP).
Cara penawaran harga
Umumnya dalam jumlah net (yang diterima pemilik).

Pemilik badan (pengelola, serviced apartment)

PPh 10%
Pada prinsipnya dipotong oleh perusahaan penyewa, tetapi bisa berbeda tergantung bentuk kontrak.
PPN
Ditambahkan ke harga sewa. Tarif 12%, beban efektif 11%.
Cara penawaran harga
Kontrak kadang tidak jelas bruto atau net — pastikan sebelum tanda tangan.
Kalkulator & penjelasan PPN atas sewa →

Pertanyaan yang sering diajukan

Q

Jika kantor pusat di Jepang membayar langsung, apakah PPh tidak perlu dipotong?

Perusahaan di Jepang tidak wajib memotong pajak, tetapi kewajiban pajak pemilik tetap ada. Biasanya seluruh sewa ditransfer ke pemilik, lalu pemilik melaporkan dan menyetor sendiri 10% sebagai penghasilan di Indonesia. Sebaiknya kontrak mencantumkan bahwa pajak menjadi tanggung jawab pemilik.

Q

Pemilik perorangan meminta bagian 10% juga ditransfer ke rekeningnya.

Jika pembayaran dilakukan oleh perusahaan di Indonesia, sebaiknya ditolak. Dalam kontrak atas nama perusahaan, perusahaan wajib memotong dan menyetor pajak. Jika seluruhnya dibayar ke pemilik, perusahaan tetap harus menyetor 10% sendiri — sama dengan membayar dua kali. Sepakati sebelum kontrak bahwa pajak disetor oleh perusahaan.

Q

Sampai kapan aturan "PPN efektif 11%" berlaku?

Ini adalah penyesuaian pemerintah (DPP 11/12) dan belum ada tanggal berakhirnya. Aturan pajak di Indonesia sering berubah; Maison Map Property selalu memeriksa informasi terbaru dan menyampaikannya kepada pelanggan.

Q

Bagaimana jika di tengah kontrak pemilik berubah dari perorangan menjadi badan?

Jika pemilik menjadi badan, kemungkinan besar PPN (12%, efektif 11%) mulai dikenakan. Beban dan cara pembayaran pajak berubah, sehingga perlu negosiasi ulang atau perubahan kontrak.

Q

Bukti Potong hilang.

Di CoreTax data pajak tersimpan secara digital, sehingga bisa diterbitkan ulang atau dicek dari sistem perusahaan. Minta bagian keuangan membagikan PDF-nya kepada pemilik.

Q

Apakah biaya layanan yang dimasukkan ke sewa (internet, ART, dll.) juga dikenakan pajak?

Ya. Biaya layanan tambahan yang dimasukkan ke harga sewa dianggap bagian dari sewa, sehingga juga dikenakan pajak 10%. Perkiraan biaya layanan bisa dihitung di simulator biaya layanan tambahan.

Halaman ini menjelaskan aturan secara umum. Perlakuan pajak yang sebenarnya bisa berbeda tergantung kontrak dan kondisi perusahaan. Silakan konfirmasi dengan bagian keuangan/pajak perusahaan Anda.

Terakhir diperbarui: 28 Oktober 2026

Artikel terkait

Bingung dengan angka di penawaran?

Jika perhitungan sewa atau penawaran tidak cocok, atau ingin memastikan sebelum kontrak, silakan hubungi Maison Map Property.

Hubungi via LINEFormulir kontak