エアコン掃除を怠ると後悔する？
不動産屋が教える「オーナーからの高額請求」回避術

3つの環境的要因

• 💧 高温多湿の気候

  一年中、気温30℃前後・湿度70～90%程度の環境が続きます。エアコン内部に結露水が大量に発生し、カビや汚れが驚くほど早く蓄積します。

• 🌫️ 大気汚染・ホコリ

  特に交通渋滞が多いジャカルタでは、大気中のチリやホコリの量が日本とは比べものになりません。フィルターへの負荷は格段に大きくなります。

• ⏰ 年中長時間稼働

  日本のように夏だけ使うのではなく、ほぼ毎日稼働するため、本体や内部部品への負荷が大きく、定期的な清掃・メンテナンスが欠かせません。

これらの条件が重なるため、エアコン清掃は「3〜4ヶ月に1回」が基本とされています。毎日24時間連続で使用している場合は、さらに頻度を上げること（1～2ヶ月に1回程度）が推奨されます。

放置による5つの主なリスク

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   冷房効率の低下と電気代の上昇

   フィルターが目詰まりすると冷房効率が低下し、余分な電力を消費するため、電気代が高くなります。

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   ドレン詰まりによる水漏れ

   排水管（ドレンホース）がホコリなどで詰まると、水がエアコン本体や天井から漏れ出します。床・壁・家具などに被害が及ぶこともあります。

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   カビ繁殖による健康への影響

   エアコン内部にたまったホコリに湿気が加わるとカビが繁殖し、吹き出し口から胞子が室内に広がります。

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   コンプレッサーなどの部品故障

   過負荷状態が続くと内部部品が劣化し、修理や交換が必要な故障につながることがあります。

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   オーナーからの修理費・交換費用の請求

   故障や不具合が「借主のメンテナンス不足による過失によるもの」と判断されると、修理費や交換費用を負担しなければならない場合があります。

5つのリスクは「定期清掃」で予防できます

「エアコンから水が漏れている＝故障」と慌てる必要はありません。
エアコンを定期的に清掃することで先に紹介した5つのリスクが発生する可能性を抑えられます。特に「冷えが悪い・水漏れがする・カビ臭い」といった症状は、専門業者による清掃で改善されるケースがほとんどで、業者によっては清掃時に冷え具合を左右するガス残量の点検も行ってくれます。

まずは専門業者による清掃を行い、それでも改善しない場合は点検や修理の手配が必要になります。逆に、こうした症状を放置すると、本来であれば清掃だけで改善できた可能性のある不具合が、部品交換や本体交換といった高額な修理につながることがあります。

知っておくべき「2つ」の借主負担ルール

賃貸において、借主が負担する費用には「日常のお手入れ」と「故障時の修理」の2種類があります。この2つは扱いが異なるため、それぞれ理解しておくことが重要です。

• 【ルールA】日常のお手入れ（清掃・消耗品）

  エアコンの清掃や、浄水器のフィルター交換などが該当します。これらは修理ではなく日常の維持管理にあたるため、契約書の「借主負担上限額」の対象外となり、一般的には借主が負担する費用として扱われます。

• 【ルールB】故障時の軽微な修理（マイナーリペア）

  小さな部品交換など、日常使用に伴う故障への対応です。こちらは契約書で定められた「借主負担上限額」を基準に、オーナーと借主のどちらが支払うかを判断します。詳しくは下の表をご覧ください。

【ルールB】故障時の修理費用の負担ルール

故障や不具合が発生した際の、オーナーと借主の一般的な費用負担の区分は下記のとおりです。契約書で定められた「借主負担上限額」（一般的に100万～200万ルピア）を基準に判断されます。

※前述の通り、エアコン清掃やフィルター交換などの「ルールA（日常のお手入れ）」は、以下の表にある上限額の判定基準には含まれません。

なぜ天井から水が漏れるのか？

エアコンが稼働すると、本体内部の熱交換器で大量の結露水が発生します。この結露水を処理するために、次の2つの部品が重要な役割を担っています。

• ドレンパン（結露水の受け皿）

  熱交換器の下に設置されたタライのような受け皿。エアコン本体とまわりの温度差によって発生する結露水をここで一時的に受け止めます。

• ドレンポンプ（排水装置）

  ドレンパンに溜まった水を機械的に汲み上げ、排水管へ送り出す装置です。ドレンパン内が一定の水位になると排水を開始し、自動的に止まります。

スライムが発生しやすい3つの要因

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   高湿度

   天井裏にあるため湿度が高く、エアコン稼働時は天井裏とダクト部分の温度差が大きくなり、結露が発生します。結露水を受け止めるドレンパンに溜まる水量が日本とは比較にならないほど多く、スライムの温床になりやすい環境になっています。

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   大気の影響

   大気（外気）にチリやホコリが多いのは前述しましたが、天井裏も例外ではありません。結露水にホコリが付着し、その水がドレンパンに溜まります。水は一定量が蒸発しても、ホコリはドレンパンに残り続けるため、ドレンパン内のスライムは徐々に粘度が増していきます。

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   長時間稼働

   年中稼働するため、結露水とホコリが蓄積しやすい環境にあります。24時間毎日稼働させている場合は、ドレンポンプによる排水の稼働時間も長くなり、スライムの粘度が高まるほどにスムーズな排水が難しくなり、ポンプの負荷が高まります。

最も重要な予防策は「定期清掃」

スライムによる水漏れを防ぐには、専門業者による定期清掃（3〜4ヶ月に1回）が最も重要です。スライムは一度発生すると自然に解消することはなく、ドレンポンプや排水管の詰まりによる水漏れにつながる可能性があります。そのため、定期清掃を欠かさないことが基本となります。

そのうえで、日頃の使い方を工夫することで、水漏れのリスクをさらに抑えることができます。

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   3〜4ヶ月に1回、専門業者にエアコン清掃を依頼する【最重要】

   ダクト式の場合は、アパート管理事務所経由で手配するケースが多くあります。アパートによっては管理事務所から定期的にリマインドが届く場合もあります。毎日24時間連続で使用していて、次回の定期清掃前に水漏れが発生した場合は、清掃の間隔を短くすることも検討しましょう。

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   3時間以上の外出・不在時は電源を切る

   結露水の発生を抑えるため、ときにはエアコンを止めることも大切です。長時間連続で運転すると結露水が出続け、ドレンパン内でスライムが繁殖しやすくなります。ただし、頻繁な電源のオン・オフは電気代の増加や機器への負担につながるため、単身の方は出社時など、3時間以上の外出を目安に電源を切ることをおすすめします。

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   長期不在時（旅行・一時帰国など）は必ず電源を切る

   長期不在中もエアコンを稼働させていすると、いざ水漏れが発生しても気づけません。その結果、天井材が水を吸って落下したり、下階へ漏水被害を及ぼす恐れがあります。旅行や一時帰国の際は、出発前にエアコンの電源を切るようにしましょう。

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   電源を切った後の状態をよく確認する

   ダクト式のエアコンは、稼働・停止が分かりにくいことがあります。電源を切った後、リモコンや壁の操作パネルの表示、天井にある受信機のランプの点灯状況も確認しましょう。エアコンの吹き出し口にリボンが付いている場合は、その動きも確認すると安心です。

1入居1ヶ月以内の不具合は早めに報告する

入居直後は部屋の状態を確認し、エアコンの動作チェックも行いましょう。冷えが悪い、異音がする、水漏れがあるなどの異常を見つけた場合は、写真や動画を撮影し、速やかにメゾンマップの担当者へご連絡ください。入居後1ヶ月以内であれば、「入居前からの不具合」として、オーナー負担で対応してもらえるのが一般的です。

23〜4ヶ月に1回の清掃と、領収書の保管

定期清掃を行ったら、日付入りの領収書を受け取り、デポジット返還まで保管しましょう。

アパートの管理事務所経由でダクト式エアコン清掃を依頼した場合は、管理事務所に履歴が残り、オーナーが清掃時期や実施状況を確認できます。外部業者に依頼した場合も、領収書がメンテナンス実施の証拠になります。「清掃していた」と口頭で伝えるだけでは証明が難しいため、記録を残しておくことがオーナーからの請求回避につながります。

3不具合を発見したら放置しない

冷えが悪い、水漏れがする、カビ臭いといった症状は、専門業者による清掃で改善するケースがほとんどです。特に水漏れを放置すると、床や壁紙の劣化など被害が広がる恐れがあります。

4退去前にもう一度清掃する

入居前には、受け入れ準備の一環としてオーナーがエアコン清掃を行うのが一般的です。一方、入居後から退去までは、借主が定期的に清掃を行うことが前提となっています。

特にダクト式は、管理事務所に清掃履歴が残ります。そのため、最後の清掃から3ヶ月以上経過している場合、退去後に清掃費用を請求されるケースが少なくありません。退去が決まったら、直近3ヶ月以内に清掃を行っているか確認し、必要に応じて実施しておきましょう。

1契約前なら「家賃込み清掃」の交渉が可能

部屋を決め、契約前にオーナーへリクエストを伝える際は、「エアコンの定期清掃費用を家賃に含めてほしい」「古いエアコンは入居前に交換してほしい」といった要望を伝えることができます。また、通常は借主負担となる浄水器の交換用フィルターについても、同様にオーナー負担としてもらえないか相談することが可能です。こうした内容は、部屋の賃料やご予算との兼ね合いもありますが、契約前であれば交渉の余地があります。

2室内喫煙が与える深刻な影響

アパートでは、室内禁煙が原則です。万が一室内で喫煙すると、タバコの煙やヤニをエアコンが吸い込み、フィルターが通常より早く目詰まりを起こすため、通常より頻繁な清掃が必要になります。

さらに問題となるのが退去時です。エアコン内部や室内にヤニや臭いが染み付いている場合、通常の清掃では除去できず、特別な消臭・洗浄費用を請求される可能性があります。カーテンやソファ、壁紙などにも臭いが残りやすいため、室内禁煙を強くおすすめします。

3万一に備える「アパート総合保険」の加入

万一の事故やトラブルに備え、弊社では東京海上インドネシア （PT. Asuransi Tokio Marine Indonesia） が提供するパッケージ型保険「アパート総合保険」への加入をおすすめしています。

保険料は最も安いプランで年額70万ルピア（約6,300円）、月額換算では約530円です（※別途、発行手数料7万5,000ルピアが必要です）。

補償内容は、火災・盗難・自然災害による家財の損害に加え、水漏れ事故による借家人賠償責任（最大5億ルピア／約450万円）や、日常生活における個人賠償責任（最大100億ルピア／約9,000万円）など、幅広い補償が用意されています。

海外生活では、思いがけない事故やトラブルが起こることもあります。比較的少ない負担で幅広い補償を備えられるため、万一に備え、ご入居前後にぜひご検討ください。

※円換算額は、1 JPY＝110 IDR を基準にした概算です。