PPN

日本語

PPN atas Sewa Apartemen12%, tapi kenapa efektifnya 11%?

Sejak 1 Januari 2025 tarif PPN di Indonesia menurut undang-undang adalah 12%. Tapi di tagihan sewa, PPN-nya tepat 11% dari harga sewa. Itu bukan salah hitung. Geser angkanya dan lihat sendiri cara kerjanya.

Hitung PPN dari harga sewa

Geser slider atau ketik nominalnya. Contoh faktur di bawah ikut berubah sesuai angka ini.

 
1Harga sewaRp 30,000,000
2jadikan 11/12 DPPRp 27,500,000
3kali 12% PPNRp 3,300,000
PPN = 11.00% dari harga sewa11.0%
Total tagihan (sewa + PPN)
Rp 33,300,000 / per bulan
PPN
Rp 3,300,000 / per bulan · Rp 39,600,000 / per tahun

⚠️ Kalau 12% dikalikan ke seluruh harga sewa…

PPN menjadi Rp 3,600,000, artinya kelebihan bayar Rp 300,000. Jika PPN di tagihan sama dengan 12% dari sewa, sebaiknya dicek ulang.

Apakah unit ini kena PPN? Cek 3 detik

Hanya pemilik yang terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) yang boleh memungut PPN. Jawab pertanyaan berikut.

1 Pemilik (yang menyewakan) adalah…

2 Apakah pemilik berstatus PKP?

Cara membaca Faktur Pajak

Ketuk nomor untuk melihat arti tiap kolom. Nominalnya mengikuti kalkulator di atas.

Faktur PajakIlustrasi
Kode Transaksi04 — DPP Nilai Lain
Jasa sewa unit apartemen
Harga Jual / PenggantianRp 30,000,000
DPP Nilai Lain (11/12)Rp 27,500,000
PPN 12%Rp 3,300,000
DPP Nilai Lain

11/12 dari harga sewa. Contoh: sewa Rp 30.000.000 → DPP Rp 27.500.000. Inilah dasar pengenaan pajaknya.

Perjalanan tarif PPN

  1. s.d. Maret 202210%

    Tarif umum yang berlaku lama.

  2. April 202211%

    Naik berdasarkan UU Harmonisasi Peraturan Perpajakan (HPP).

  3. Januari 202512% → efektif 11%

    Tarif UU menjadi 12%, tapi untuk jasa seperti sewa dipakai DPP Nilai Lain 11/12 (PMK 131/2024), sehingga bebannya tetap 11%. Hanya barang mewah (objek PPnBM) yang efektif 12%.

  4. 2026tidak berubah

    Pemerintah menyatakan tidak ada perubahan kebijakan tarif PPN untuk 2026.

Dua pajak atas sewa: bedanya apa?

Selain PPN, sewa juga dikenakan PPh 10%. Keduanya sering tertukar — ini perbandingannya.

PPNPPh 4(2) atas sewa
Dasar pengenaanHarga sewa (sebelum PPN)Nilai sewa bruto
Tarif12% × 11/12 = efektif 11%10% (final)
Kapan berlakuHanya jika pemilik PKPHampir semua sewa
Alur uangPenyewa bayar ke pemilik (di atas sewa) → pemilik setorPerusahaan penyewa memotong dan menyetor
DokumenFaktur Pajak (dari pemilik)Bukti Potong (dari penyewa)
Simulasi PPh 10% atas sewa →

Pertanyaan yang sering diajukan

Q

Di faktur tertulis "PPN 12%", tapi nominalnya 11% dari sewa. Apakah salah?

Tidak salah. PPN dihitung 12% dari DPP Nilai Lain (11/12 dari harga sewa), sehingga hasilnya tepat 11% dari sewa. Ini cara hitung yang benar sejak 1 Januari 2025.

Q

Pemilik menagih PPN 12% dari seluruh harga sewa.

Untuk jasa seperti sewa, PPN pada prinsipnya dihitung dengan DPP Nilai Lain 11/12. Jika 12% dikalikan ke seluruh sewa, tagihannya lebih besar 1% dari harga sewa. Minta pemilik atau pengelola mengecek ulang (Faktur Pajak kode 04).

Q

Pemilik perorangan menagih PPN. Apakah harus dibayar?

Hanya PKP yang boleh memungut PPN. PKP dapat menerbitkan Faktur Pajak, jadi tanyakan dulu apakah pemilik bisa menerbitkannya. Jika tidak bisa, tidak ada dasar untuk menambahkan PPN.

Q

Apakah service charge / IPL juga kena PPN?

Ya. Jika pengelola adalah PKP, service charge / IPL juga dikenakan PPN (efektif 11%). Sedangkan listrik dan air yang ditagihkan sesuai biaya sebenarnya (tanpa tambahan) pada prinsipnya tidak dikenakan PPN.

Q

Bagaimana PPN untuk sewa dalam USD?

Cara hitungnya sama (sewa × 11/12 × 12%). PPN disetor dalam rupiah dengan kurs yang ditetapkan Menteri Keuangan (Kurs Menteri Keuangan), sehingga nilai rupiahnya bisa berbeda tergantung waktunya.

Q

Apakah perusahaan penyewa bisa mengkreditkan PPN yang dibayar?

Jika perusahaan penyewa adalah PKP, Faktur Pajak yang diterima bisa dikreditkan sebagai pajak masukan dalam kondisi tertentu. Namun perlakuannya bisa berbeda, misalnya untuk tempat tinggal karyawan. Silakan konfirmasi dengan bagian keuangan/pajak perusahaan Anda.

Q

Apakah tarif PPN berubah di 2026?

Pemerintah menyatakan tidak ada perubahan kebijakan untuk 2026, jadi PPN atas sewa tetap efektif 11%. Aturan pajak di Indonesia sering berubah; Maison Map Property selalu memeriksa informasi terbaru.

Halaman ini menjelaskan aturan secara umum. Perlakuan pajak yang sebenarnya bisa berbeda tergantung kontrak dan kondisi perusahaan. Silakan konfirmasi dengan bagian keuangan/pajak perusahaan Anda.

Terakhir diperbarui: 28 Oktober 2026

Artikel terkait

PPN di penawaran sudah benar?

"Sudah termasuk PPN" atau "belum", pemilik PKP atau bukan — serahkan pengecekan sebelum kontrak kepada Maison Map Property.

Hubungi via LINEFormulir kontak